TavAd59

ผังเมืองและแบ่งโซนสีพื้นที่

แผนผังเมือง
เป็นแผนผังเมืองที่ทำขึ้นเพื่อควบคุมเกี่ยวกับการใช้ประโยชน์ที่ดิน โดยประกอบไปด้วย การวางและจัดทำผังเมืองรวม และผังเมืองเฉพาะ

ผังเมืองรวม
หมายถึง แผนผัง นโยบายและโครงการรวมทั้งมาตรการควบคุมโดยทั่วไปเพื่อใช้เป็น แนวทางในการพัฒนา และการดำรงรักษาเมือง หรือชนบท ในด้านการใช้ประโยชน์ในทรัพย์สิน การคมนาคม และการขนส่ง การสาธารณูปโภค บริการสาธารณะ และสภาพแวดล้อม

ผังเมืองเฉพาะ
หมายถึง แผนผังและโครงการดำเนินการเพื่อพัฒนาหรือดำรงรักษาบริเวณเฉพาะแห่งหรือ กิจการที่เกี่ยวข้อง ในเมือง และชนบทเพื่อประโยชน์แก่การผังเมือง

กฎหมายผังเมืองในประเทศไทยมีขึ้นเพื่อกำหนดพื้นที่ใช้สอยโดยรวมของประเทศ ให้เป็นระเบียบและเพื่อคุณภาพชีวิตที่ดีของทุกคน หากไม่มีกฎหมายผังเมืองแล้วจะเกิดปัญหา เช่น ชุมชนแออัด อากาศเป็นพิษ หรือไม่มีที่ดินเหลือทำเกษตร โดยกฎหมายจะกำหนดไว้ว่าพื้นที่ไหนสร้างอะไรได้บ้าง ห้ามสร้างอะไรบ้าง หรือสร้างได้แต่จำกัดความสูง ประชาชนทั่วไปสามารถเปิดดูกฎหมายกันได้ที่ เว็ปไซต์ของกรมโยธาธิการและผังเมือง http://www.dpt.go.th โดยตัวกฎหมายผังเมืองจะมี 3 ส่วนด้วยกัน คือ

1. เนื้อหากฎหมายผังเมือง (กฎกระทรวง) เป็นลายลักษณ์อักษร ผังเมืองแต่ละจังหวัดจะอยู่กันคนละฉบับค่ะ ซึ่งประชาชนทั่วไปสามารถเข้าไปอ่านที่ได้ในกฎหมายผังเมืองค่ะ โดยจะเรียงลำดับจากกฎหมายที่มีการอัพเดตกฎหมายล่าสุดก่อน ในตัวกฎหมายก็จะอธิบายถึง ความหมายคำต่างๆ, ประเภทของทีดินแบ่งเป็นกี่ประเภท, มีอะไรบ้าง, สีต่างๆ หมายถึงอะไร, รหัสตัวอักษรต่างๆ เช่น ย พ ต หมายถึงอะไร และรวมไปถึงห้ามสร้างอะไรได้บ้าง

2. แผนผังกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดิน หรือผังสีจะแนบท้ายตัวกฎหมาย เพื่อแสดงสีของที่ดินต่างๆ สามารถเปิดดูได้ที่นี่เลยค่ะ ซึ่งเราต้องทราบตำแหน่งของที่ดินที่เราสนใจ แล้วมาดูในผังสีนี้ค่ะ ว่าอยู่ในเขตสีอะไร ซึ่งแต่ละจังหวัดก็จะมีข้อกำหนดแตกต่างจากกรุงเทพฯ ยกตัวอย่างมาเทียบให้ดู 2 จังหวัด คือ จังหวัดกรุงเทพฯ และจังหวัดนครนายก ซึ่งก็จะเห็นว่ากรุงเทพฯ มีสีสันเยอะกว่านครนายกมาก ซึ่งก็เป็นเพราะในกรุงเทพฯ มีงานใช้งานที่ดินที่หลากหลายประเภทกว่าในจังหวัดนครนายกนั่นเองค่ะ

ประเภทของพื้นสีผังเมืองที่แบ่งออกเป็น 10 ประเภท ดังนี้

เขตสีเหลือง ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย
เขตสีส้ม ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง
เขตสีน้ำตาล ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก
เขตสีแดง ที่ดินประเภทพาณิชยกรรม
เขตสีม่วง ที่ดินประเภทอุตสาหกรรมและคลังสินค้า
เขตสีเม็ดมะปราง ที่ดินประเภทคลังสินค้า
เขตสีม่วงอ่อน ที่ดินประเภทอุตสาหกรรมเฉพาะกิจ
เขตสีเขียว ที่ดินประเภทชนบทและเกษตรกรรม
เขตสีเขียวมะกอก ที่ดินประเภทสถาบันการศึกษา
เขตสีขาวมีกรอบและเส้นทะแยงสีเขียวที่ดินประเภทอนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม
เขตสีน้ำตาลอ่อน ที่ดินประเภทอนุรักษ์เพื่อส่งเสริมเอกลักษณ์ศิลปวัฒนธรรมไทย
เขตสีเทา ที่ดินประเภทสถาบันศาสนา
เขตสีน้ำเงิน ที่ดินประเภทสถาบันราชการ กราสาธารณูปโภคและสาธารณุปการ

จัดห้องครัวอย่างไรให้คุ้ม

ห้องครัวมีหลากสไตล์แต่ตกแต่งแบบไหนถึงจะคุ้ม คำถามนี้คงกำลังอยู่ในใจของหลายคนที่กำลังจะออกแบบครัว ก่อนอื่นเลยต้องตอบคำถามตัวเองให้ได้ก่อนว่าต้องการห้องครัวแบบไหน สไตล์ไหน ใช้งานอะไรบ้าง ห้องครัวไทย หรือห้องครัวแบบฝรั่ง

สวยอย่างเดียวไม่พอต้องมาพร้อมความทนทาน
หากคุณเป็นคนที่ชอบความทนทานเน้น ตำ จัดหนัก ในการทำครัว แนะนำว่าควรเลือกใช้ครัวปูน ที่มีโครงสร้างภายในเป็นคอนกรีตเสริมเหล็ก หรืออาจใช้เป็นประเภทห้องครัวสำเร็จรูปที่นิยมใช้หินแกรนิตแทนก็ได้ คุณสมบัติคือมีความทนทาน ดูแลรักษาง่าย

เน้นความสวยงามใช้งานไม่บ่อย
ส่วนใครที่ชอบความสวยงาม ไม่เน้นในการทำอาหารเท่าไหร่ อาจมีทำเบาๆบ้าง ให้เลือกใช้ครัวกึ่งสำเร็จรูปที่มีโครงสร้างเป็นพวกไม้ มีน้ำหนักเบากับคู่กับวัสดุกรุท็อปทันสมัย เป็นต้น

เลือกไอเท็มดี ก็ช่วยประหยัดสตางค์ในกระเป๋า
การเลือกใช้เตาประกอบอาหาร หากเลือกดีๆแล้วก็ช่วยเพิ่มความคุ้มค่าให้กับห้องครัวเช่นกัน เช่น หากบ้านไหนที่ใช้ครัวเป็นประจำ และเวลาประกอบอาหารต้องใช้ไฟแรง เตาแก๊สย่อมเป็นทางเลือกที่เหมาะสม เพราะหากจะเลือกความสวยงามเพียงอย่างเดียว จะทำให้สิ้นเปลืองค่าไฟในแต่ละเดือน

ตู้เย็นสิ่งสำคัญขาดไม่ได้
    แน่นอนตู้เย็นถึงแม้จะเป็นเครื่องใช้ไฟฟ้าที่กินไฟอย่างหนึ่งของบ้าน แต่ก็เป็นสิ่งสำคัญที่ห้องครัวจะขาดไม่ได้ นอกจากเลิกตามความสวยงามแล้ว การเลือกขนาดความจุของตู้เย็นให้เหมาะกับสมาชิกภายในบ้าน ก็เป็นอีกหนึ่งเคล็ดลับที่สามารถช่วยให้ประหยัดค่าใช้คือ เพียงเรารู้หลักเหล่านี้ การาออกแบบและการเลือกเครื่องใช้ภายในครัวก็จะง่ายขึ้น แถมคุ้มค่าอีกด้วย

ขอบคุณข้อมูล : http://www.forfur.com

จำนอง คืออะไร ความหมายของการจำนอง

 ความหมายของการจำนอง  

     จำนอง  คือ การที่บุคคลคนหนึ่ง เรียกว่า “ผู้จำนอง” เอาอสังหาริมทรัพย์ของตน เช่น ที่ดินหรือทรัพย์ที่กฎหมายอนุญาตให้จำนองได้ไปจดทะเบียน ไว้กับบุคคลอีกคนหนึ่ง เรียกว่า “ผู้รับจำนอง”เพื่อเป็นหลักประกันในการชำระหนี้ทั้งนี้โดยผู้จำนองไม่ต้องส่งมอบที่ดินหรือทรัพย์สิน ดังกล่าว นั้น ให้แก่ ผู้รับจำนอง (ป.พ.พ.มาตรา ๗๐๒) การจำนองเพื่อการประกันการชำระหนี้แก่ผู้รับจำนองนั้น แบ่งออกเป็น ๒ กรณี คือ ๑. การจำนองทรัพย์ของตนเองเพื่อการประกันการชำระหนี้ของตนเอง ตัวอย่าง นายเอก ได้กู้เงินจากนายโท ๑ แสนบาท โดยนายเอกนำที่ดินซึ่งเป็นของตนเองไปจดทะเบียนจำนองต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ เพื่อเป็นการประกันการชำระหนี้เงินกู้ของนายเอกเอง ๒. การจำนองเพื่อเป็นประกันการชำระหนี้ของบุคคลอื่นตัวอย่าง นายเอก ได้กู้เงินจากนายโท ๑ แสนบาท โดยนายตรีได้นำที่ดินของตนไปจดทะเบียนจำนองต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เพื่อเป็นการประกันการชำระหนี้ที่นายเอกได้กู้ไปจากนายโท ทรัพย์สินที่อาจใช้ในการจำนองได้ แบ่งออกเป็นประเภทใหญ่ได้ ๒ ประเภท กล่าวคือ ๑. อสังหาริมทรัพย์ เช่น ที่ดิน บ้าน หรือสิ่งปลูกสร้างทุกชนิดที่ปลูกติดกับพื้นดินนั้น ๒. อสังหาริมทรัพย์ที่จำนองได้ คือ ก. เรือกำปั่น หรือ เรือที่มีระวางตั้งแต่หกตันขึ้นไป หรือเรือกลไฟ หรือเรือยนต์ที่มีระวางตั้งแต่ห้าตันขึ้นไป ข. แพ ค. สัตว์พาหนะ ง. อสังหาริมทรัพย์อื่นๆ ซึ่งกฏหมายได้บัญญัติให้จดทะเบียนจำนองได้ เช่น เครื่องจักรขนาดใหญ่ เป็นต้น หลักเกณฑ์ในการจำนอง ๑. ผู้จำนองต้องเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่จะจำนอง ๒. สัญญาจำนอง ต้องทำเป็นหนังสือและนำไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ มิฉะนั้น สัญญาจำนองตกเป็นโมฆะไม่มีผลผูกพันแก่คู่สัญญาแต่อย่างใด ในการกู้ยืมเงินนั้นมีอยู่เสมอที่ผู้กู้ได้นำเอาโฉนดที่ดินของตนไปมอบให้แก่ผู้ให้กู้เก็บรักษาไว้เฉย ๆ เพื่อเป็นหลักประกันในการชำระหนี้ โดยไม่มีการทำเป็นหนังสือและไม่ได้นำไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ในกรณีเช่นนี้ไม่ใช่การจำนอง ผู้ให้กู้หาได้สิทธิใด ๆ ในที่ดินตามโฉนดแต่อย่างใด คงได้แต่เพียงกระดาษโฉนดไว้ในครอบครองเท่านั้น ดังนั้น ถ้าผู้ให้กู้ประสงค์ที่จะให้เป็นการจำนองตามกฎหมายแล้ว จะต้องทำเป็นหนังสือและนำไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ๓. ต้องไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ที่มีอำนาจรับจดทะเบียนจำนองตามกฎหมาย กล่าวคือ ก. ที่ดินที่มีโฉนดต้องนำไปจดทะเบียนที่กรมที่ดิน หรือสำนักงานที่ดินกรุงเทพมหานคร (สาขา) หรือสำนักงานที่ดินจังหวัดหรือสำนักงานที่ดินจังหวัด (สาขา) ซึ่งที่ดินนั้นตั้งอยู่ในเขตอำนาจ ข. ที่ดินที่ไม่มีโฉนด ได้แก่ ที่ดิน น.ส.๓ ต้องไปจดทะเบียนที่อำเภอ ซึ่งที่ดินนั้นตั้งอยู่ในเขตอำนาจ ค. การจำนองเฉพาะบ้านหรือสิ่งปลูกสร้าง ไม่รวมที่ดิน ต้องไปจดทะเบียนจำนองที่อำเภอ ง. การจำนองสัตว์พาหนะ หรือแพ ต้องไปจดทะเบียนที่อำเภอ จ. การจำนองเรือต้องไปจดทะเบียนจำนองที่กรมเจ้าท่า ฉ. การจดทะเบียนเครื่องจักรต้องไปจดทะเบียนที่กระทรวงอุตสาหกรรม

ข้อมูลจาก : http://www.centerestate.net/

หลักเกณฑ์และขั้นตอนการขอสินเชื่อซื้อบ้าน

เงินกู้ซื้อที่ดินพร้อมบ้าน สำหรับผู้ที่มีความประสงค์ต้องการขอสินเชื่อซื้อบ้านต้องศึกษาข้อมูลดังต่อไปนี้
1. วงเงินให้กู้
1.1 ให้กู้ในวงเงินไม่เกิน 85% ของราคาประเมิน และ ไม่เกิน 85% ของราคาซื้อขาย
1.2 กรณีซื้ออาคารพาณิชย์ ให้กู้ได้ไม่เกิน 75% ของราคาประเมิน และไม่เกิน 75% ของราคาซื้อขาย
1.3 กู้ได้ไม่เกิน 40 เท่าของเงินเดือนผู้กู้ และอีก 15 เท่าของรายได้อื่น ๆ หรือไม่ เกิน 40 เท่าสำหรับอาชีพอิสระ (โดยประมาณ)
*หมายเหตุ กรณีหลักประกันเป็นอาคารพาณิชย์ไม่เกิน 2 คูหา ให้ใช้อัตราดอกเบี้ยลอยตัวพิเศษ ดังนี้
1.4 กรณีกู้รายย่อย
1.5 ปีที่ 1 เท่ากับ MRR – 1.00
1.6  ปีที่ 2 จนถึงตลอดอายุสัญญา เท่ากับ MRR – 0.50
1.7  กรณีใช้สิทธิสวัสดิการไม่มีเงินฝาก เท่ากับ MRR – 1.00 ตลอดอายุสัญญา ทั้งนี้ ห้ามเปลี่ยนแปลงอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ เป็นอัตราอื่นตลอดอายุสัญญากู้เงิน
1.8  กรณีหลักประกันเป็นอาคารพาณิชย์เกิน 2 คูหา (หากเปิดทะลุถึงกันนับเป็น 1 คูหา) ให้ใช้อัตราดอกเบี้ย ดังนี้
* กรณีกู้รายย่อย เท่ากับ MLR ตลอดอายุสัญญา
* กรณีใช้สิทธิสวัสดิการไม่มีเงินฝาก เท่ากับ MRR ตลอดอายุสัญญา ทั้งนี้ ห้ามเปลี่ยนแปลงอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ เป็นอัตราอื่นตลอดอายุสัญญากู้เงิน
2. ระยะเวลาให้กู้
     2.1 ระยะเวลาให้กู้ 30 ปี
2.2 อายุของผู้กู้รวมกับจำนวนปีที่ขอกู้จะต้องไม่เกิน 70 ปี
3. เอกสารประกอบการกู้
     3.1 คำขอกู้เงิน
3.2 เอกสาร
3.3 หากมีผู้กู้ร่วมขอให้ผู้กู้ร่วมมายื่นคำขอกู้พร้อมหลักฐานแสดงรายได้และเอกสารส่วนตัวของแต่ละท่าน
4. ค่าใช้จ่ายในการกู้
     4.1 ค่าใช้จ่าย ณ ธนาคารอาคารสงเคราะห์
– กู้ไม่เกิน 500,000 บาทคิดค่าประเมินหลักประกันแห่งละ 1,700 บาท
– กู้ไม่เกิน 500,001 – 3,000,000 บาท คิดค่าประเมินหลักประกัน แห่งละ 2,200 บาท
– กู้เกิน 3,000,000 บาท คิดค่าประเมินหลักประกันแห่งละ 2,500 บาท
– ค่าตรวจสอบผลงานการก่อสร้าง ต่อเติม หรือ ซ่อมแซม ครั้งละ 600 บาท
– ค่าดำเนินการเพื่อขอจดทะเบียนสิทธิ์และนิติกรรมจำนอง รายละ 500 บาท ณ สำนักงานที่ดินในเขตกรุงเทพมหานคร หรือรายละ 600 บาท ณ สำนักงานที่ดินในเขตปริมณฑล(หรือมากกว่านี้ตามที่ธนาคารเห็นสมควร) ชำระในวันนัดทำนิติกรรม
4.2 ค่าใช้จ่าย ณ สำนักงานที่ดิน ในวันทำนิติกรรมจำนอง (จ่ายกับสำนักงานที่ดิน) ค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนจำนอง 1%ของจำนวนเงินกู้
5. วิธีการชำระหนี้เงินกู้
5.1 ชำระเงินกู้งวดแรก ภายใน 30 วัน นับจากวันที่รับเงินกู้ไปจากธนาคารฯ และ2.  ชำระเงินกู้งวด ต่อไปทุกเดือน จนกว่าจะชำระหนี้เสร็จสิ้น โดยมีวิธีชำระเงินกู้ดังต่อไปนี้
– ชำระเป็นเงินสดหรือเช็ค
– ชำระผ่านบัญชีเงินฝากธนาคารอาคารสงเคราะห์
– ชำระโดยวิธีการหักบัญชีเงินฝาก เงินฝากออมทรัพย์ หรือเงินฝากกระแสรายวัน ที่เปิดไว้กับ
– ธนาคารกรุงไทย -หรือ ธนาคารกรุงเทพ -หรือ ธนาคารไทยพาณิชย์ ทุกสาขาทั่วราชอาณาจักร ทั้งนี้ผู้กู้จะต้องนำเงินฝากเข้าบัญชี ก่อนวันที่ 5 ของทุกเดือน
5.2 ชำระผ่านจุดรับ-จ่ายเงิน (PAY-POINT) และ Pay at Post
5.3 ชำระผ่านเคาเตอร์ ธนาคารนครหลวงไทย และธนาคารเพื่อการเกษตรและสหกรณ์การเกษตร ทั่วประเทศ
5.4 ชำระผ่านที่ทำการไปรษณีย์ทุกแห่งทั่วประเทศ เสียค่าธรรมเนียทรายการล่ะ 10 บาท ไม่เกินรายการล่ะ 50,000 บาท
5.5 ชำระผ่านเคาน์เตอร์การเงินนอกสถานที่ของธนาคารอาคารสงเคราะห์ จำนวน 10 แห่ง ได้แก่ แฟชั่นไอส์แลนด์ ศูนย์การค้าฟอร์จูน อิมพีเรียล (สำโรง) ฟิวเจอร์พาร์ค (รังสิต) บิ๊กซี (แจ้งวัฒนะ บางนา) และเดอร์มอลล์ (บางกะปิ บางแค ท่าพระ งามวงศ์วาน)
5.6 ชำระได้ที่ศูนย์บริการครบวงจร ณ ที่ว่าการอำเภอ ได้แก่ อำเภอเมืองนครปฐม อำเภอบางละมุง จังหวัดชลบุรี อำเภอหางดง จังหวัดเชียงใหม่ และอำเภทเวียงสระ จังหวัดสุราษฎร์ธานี

ข้อมูลจาก : http://www.centerestate.net

กฎหมายอสังหาริมทรัพย์เบื้องต้นที่ควรรู้

ความรู้เกี่ยวกับกฎหมายอสังหาริมทรัพย์

ประเด็นสำคัญที่จะพิจารณาจากฎหมายอันเกี่ยวเนื่องกับอสังหาริมทรัพย์นั้นได้แก่
1. การถือครองอสังหาริมทรัพย์ของบริษัทที่เป็นนิติบุคคลต่างด้าว เนื่องจากปัญหาสำคัญเกี่ยวกับเรื่องของการถือครองอสังหาริมทรัพย์นั้นอยู่ที่การเปลี่ยนแปลงสัดส่วนการถือหุ้นระหว่างคนไทยกับคนต่างด้าวซึ่งเป็นเหตุให้บริษัทที่เกิดจากการควบรวมกิจการนั้นมีการเปลี่ยนแปลงสถานะเป็นคนต่างด้าวอันเป็นเหตุให้บริษัทที่รับโอนกิจการนั้นขาดคุณสมบัติในการถือครองอสังหาริมทรัพย์นั้น ทั้งนี้ต้องพิจารณาว่า กฎหมายที่ดินหรือกฎหมายอาคารชุดกำหนดห้ามการถือครองที่ดินหรืออาคารชุดแก่นิติบุคคลต่างด้าวไว้อย่างไร
2. การโอนอสังหาริมทรัพย์ จะต้องพิจารณาคือ แม้ว่ากฎหมายกำหนดให้สิทธิและหน้าที่ของบริษัทเดิมโอนไปเป็นของบริษัทใหม่ซึ่งรวมทั้งอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพย์สิทธิในอสังหาริมทรัพย์ด้วยก็ตาม แต่ในเรื่องของการเป็นผู้ทรงทรัพย์สิทธิ ในอสังหาริมทรัพย์นั้น ก็จะต้องดำเนินการทางทะเบียนด้วย มิฉะนั้นบริษัทใหม่ก็ไม่สามารถดำเนินการเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนได้ และหากมีบุคคลภายนอกผู้ได้สิทธิมาโดยเสียค่าตอบแทนโดยสุจริตและได้ดำเนินการจดทะเบียนการได้มาแล้ว ก็ไม่สามารถยกขึ้นอ้างยันได้
3. ใบอนุญาตเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งได้แก่ ใบอนุญาตให้ทำการค้าที่ดิน ใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดิน และใบอนุญาตว่าด้วยตามกฎหมายว่าด้วยการควบคุมอาคาร มีข้อพิจารณาว่า กรณีที่เป็นการควบรวมกิจการด้วยวิธีการซื้อหุ้นนั้นจะไม่มีปัญหาแต่ประการใด เพราะภายหลังการเข้าถือหุ้นแล้ว บริษัทยังคงดำเนินกิจการต่อไปไม่เป็นการกระทบต่อใบอนุญาตแต่อย่างใดส่วนกรณีของการควบรวมกิจการด้วยวิธีการซื้อทรัพย์สินนั้น จำเป็นต้องพิจารณาด้วยว่าใบอนุญาตนั้น ๆ สามารถที่จะโอนให้แก่กันได้หรือไม่
4. การเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม พิจารณาดังนี้ กรณีที่บริษัทเดิมก่อนที่จะมีการควบรวมกิจการได้จดทะเบียนการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรมแล้ว ในกรณีที่มีการควบรวมบริษัท บริษัทที่เกิดขึ้นใหม่ย่อมได้รับโอนไปทั้งสิทธิและหน้าที่ตามสัญญาดังกล่าวด้วย ส่วนกรณีที่เป็นการควบรวมกิจการด้วยวิธีการซื้อหุ้น บริษัทยังคงประกอบกิจการต่อไปย่อมไม่กระทบต่อสัญญาเช่าแต่อย่างใด แต่ในกรณีที่เป็นการควบรวมกิจการด้วยวิธีการซื้อทรัพย์สินแล้วบริษัทผู้ขายจะต้องดำเนินการโอนสิทธิการเช่าให้กับบริษัทใหม่ด้วย ทั้งนี้จะต้องดำเนินการทางทะเบียนเพื่อแก้ไขเปลี่ยนแปลงในเรื่องดังกล่าวด้วย

ข้อมูลจาก : http://www.centerestate.net/

ครอบครองปรกษ์ คืออะไร

ครอบครองปรกษ์

ตามมาตรา 1382 ระบุว่า “บุคคลใดครอบครองทรัพย์สินของผู้อื่นไว้ โดยความสงบ และโดยเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ ถ้าเป็น อสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลาสิบปี ถ้าเป็นสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกัน เป็นเวลาห้าปีไซร้ ท่านว่าบุคคลนั้นได้กรรมสิทธิ์”

หลักเกณฑ์การได้กรรมสิทธิ์ที่ดินโดยการครอบครองปรปักษ์ มีดังต่อไปนี้

1.ต้องเป็นการครอบครองทรัพย์สินของผู้อื่น โดยมีการเข้าไปยึดถือใช้ประโยชน์ในทรัพย์สินของผู้อื่น จะเป็นใครก็ได้

2.ทรัพย์สินที่ครอบครองต้องเป็นทรัพย์ที่มีกรรมสิทธิ์ ถ้าเป็นที่ดินก็ต้องเป็นที่ดินมีโฉนด หรือ นสก 3 เป็นต้น

3.ต้องเป็นการครอบครองโดยความสงบ ไม่ได้ไปข่มขู่ ทะเลาะกะใคร หรือ ใครมาทะเลาะด้วย แน่นอน ไม่ใครมาโต้แย้ง

4.ต้องเป็นการครอบครองโดยเปิดเผย คือ ไม่ได้มีการปิดบังอำพราง หรือซ่อนเร้นเข้ายึดถือครอบครองทรัพย์สินของผู้อื่น

5.ต้องเป็นการครอบครองด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ คือ เข้าถือครองเป็นประโยชน์ แจ้งขอน้ำ ไฟ ทะเบียนบ้าน และ ที่สำคัญ หลายๆคดี ไม่มีใครโต้แย้ง เจ้าหน้าที่ก็ออกให้ซะด้วย

6.ระยะเวลาในการได้กรรมสิทธิ์ ต้องเป็นการครอบครองโดยความสงบ และโดยเปิดเผย ถ้าไม่มีใครโต้แย้งคัดค้านในเวลาก็เข้าข่าย ที่ดินมีโฉนด ก็ 10 ปี ที่ดิน ที่เป็น นส3 ก็เพียง 1 ปี ครับ ถ้าเป็น สังหาริมทรัพย์ (ทรัพย์ที่เคลื่อนที่ได้) 5 ปี ครับ

ขอบคุณข้อมูลจาก :http://www.ban4u.com

เทคนิคเลือกบ้านมือสอง

เทคนิคการเลือกบ้านมือสอง

การเลือกซื้อ บ้านมือสอง ที่ดีนั้น เน้นคุณสมบัติ  3  ประการ  คือ ราคาถูก  เพื่อนบ้านดี   ทำเลเด่น
1.ดูทำเล บ้านมือสอง  เน้นพื้นที่ในย่านที่กำลังมีการปรับปรุงให้ดีขึ้นหรือฟื้นฟูจากสภาพไม่น่าอยู่

2.สำรวจสภาพแวดล้อมและเพื่อนบ้านโดยเข้าไปพูดคุยสำรวจสอบถามเก็บข้อมูลให้ได้มากที่สุดเท่าที่จะมากได้ในสภาพแวดล้อมควรเน้นเลือกแหล่งที่ยังคงเจริญต่อไป  และมีสิ่งอำนวยความสะดวกต่อชีวิตประจำวัน  เช่น  ใกล้โรงเรียน  ศูนย์การค้า  ตลาด  และโรงพยาบาล  ทั้งนี้ควรอยู่ภายใต้เงื่อนไขว่าน้ำจะต้องไม่ท่วมและไม่มีมลภาวะทางกลิ่น  แสง  และเสียง

3.สภาพ บ้านมือสอง  เป็นสิ่งที่ต้องให้ความสำคัญ  เพราะมูลค่า บ้านมือสอง นอกจากจะขึ้นอยู่กับความต้องการและปริมาณสินค้าในตลาดแล้วยังขึ้นอยู่กับลักษณะตัว บ้านมือสอง เองด้วย  ให้ท่านสำรวจและประเมินราคาทรัพย์สินด้วยตัวเอง  เช่น  ตรวจดูขนาดทรัพย์สินว่าเหมาะสมกับการใช้ประโยชน์หรือเปล่า  สภาพทรัพย์สิน  การปรับปรุงทรัพย์สิน  และการจัดการทรัพย์สิน

4.ซื้อ บ้านมือสอง ที่ราคาค่าเช่าต่ำกว่าราคาเช่าในท้องตลาด  เพราะเราสามารถเพิ่มค่าเช่าได้

5.เลือกซื้อ บ้านมือสอง ที่มีเงื่อนไขเงินกู้สนับสนุน  เช่น  อัตราดอกเบี้ยต่ำกว่าตลาด  หรืออัตราดอกเบี้ย  0%  เพราะผลประโยชน์เหล่านี้คือส่วนลดจากราคาซื้อ บ้านมือสอง นั่นเอง

6.สอบถามเรื่องบริการชุมชนจากเพื่อนว่างานสารธาณูปโภคตลอดจนค่าใช้จ่ายส่วนกลางเป็นอย่างไร  การดูแลรักษาสภาพโครงการสม่ำเสมอ  และเหมาะสมหรือไม่

7.ต้องคุยเรื่องค่าใช้จ่ายในการจดทะเบียนโอน บ้านมือสอง ที่จะซื้อ  และภาษีให้ชัดเจนว่าใครเป็นผู้รับภาระ

8.เปรียบเทียบกับราคาประเมินบ้านที่มีอยู่แล้ว  เช่น  ราคาซื้อขาย บ้านมือสอง ที่คล้ายคลึงในบริเวณที่ใกล้เคียง  ราคาประเมินของกรมที่ดิน  ของธนาคาร  และบริษัทประเมิน

9.ต่อรองราคาให้ราคาต่ำมากที่สุดเท่าที่จะเป็นไปได้  การต่อรองราคาถือเป็นกลยุทธ์สำคัญที่ต้องใช้เสมอ  ก่อนที่จะทำสัญญาซื้อขายขั้นสุดท้าย  ให้ระลึกไว้เสมอว่าเงินทุกบาทที่ท่านต่อรองซื้อได้ต่ำกว่าราคาเสนอขาย  นั่นหมายถึงกำไรที่จะตกมาถึงท่านในที่สุดนั่นเอง

10.ตรวจสอบและขอหลักฐานเก่าๆ  ที่เป็นส่วนประกอบของสัญญาเดิมเอาไว้  เพราะเอกสารเหล่านี้มีผลในการบังคับให้เจ้าของโครงการต้องปฏิบัติตามที่ตกลงหรือสัญญาที่เคยระบุไว้

11.การเลือกซื้อโดยใช้บริการของ สถาบันการเงิน  จัดเป็นกลยุทธ์สำคัญในการเลือกซื้อ บ้านมือสอง อย่างชาญฉลาดทางหนึ่ง  เพราะเป็นช่องทางที่มีบ้านมือสอง มาให้เลือกจำนวนมากขึ้น  และยังมีโอกาสได้รับคำแนะนำและการช่วยเหลือในด้านต่างฯ  ที่เกี่ยวข้องกับการซื้อ บ้านมือสอง ด้วย  เช่น  การพาไปดูบ้าน  การติดต่อด้านสินเชื่อและการราคาประเมิน  ซึ่งบริการเหล่านี้มักไม่ต้องเสียค่าใช้จ่าย  หรือหากเสียก็น้อยมาก

เลือกทำเล บ้านมือสอง article

1. ควรเลือกทำเลที่สามารถเดินทางได้สะดวก  คล่องตัว  หรือมีทางเลือกในการเดินทาง     ได้หลายรูปแบบ  ทีเส้นทาง เชื่อมต่อกับถนนสายอื่นๆ  หลายเส้นทาง
2. หากไม่ต้องการให้บ้านมีเสียงรบกวน  อันเนื่องมาจากการจราจรวุ่นวาย  ก็ควรหลีกเลี่ยงการเลือกบ้านที่อยู่ใกล้ถนนเมนของโครงการ  ที่มีจุดตัดกับแยกต่างๆ  ซึ่ง   รถที่ผ่านไปมาจะส่งเสียงดังตลอดเวลา
3. ไม่ควรเลือกทำเลบ้านที่อยู่ก้นซอยตัน  ไม่มีที่กลับรถหรือซอยแคบเกินไป  การเข้าออก  ไม่สะดวก  หากเกิดเหตุฉุกเฉินขึ้น
4. หลีกเลี่ยงบ้านที่อยู่ใกล้กับร้านค้า  ร้านอาหาร  หรืออาจจะมีผลกระทบในเรื่องที่จอดรถ  หรือความสงบในการอยู่อาศัย
5. พยายามห่างไกลทำเลที่อยู่ใกล้กับจุดทิ้งขยะของหมู่บ้าน   หรือบ่อบำบัดน้ำเสีย  เพราะอาจจะมีปัญหาเรื่องกลิ่นเหม็นรบกวน

ขอบคุณข้อมูลจาก http://www.ban4u.com

การขอแปลนสร้างบ้าน

ขั้นตอนในการปลูกสร้างบ้าน
         
1. ในเขตที่ประกาศใช้กฎหมายควบคุมการก่อสร้างอาคาร หรือกฎหมายผังเมืองบ้านหรืออาคาร ที่จะปลูกสร้าง ต้องได้รับอนุญาตแบบแปลนเสียก่อนและจะสร้างเกินกว่าแบบที่ได้รับอนุญาตไม่ได้โดยยื่นคำร้อง ได้ที่สำนักงานเทศบาล สำนักงานเมืองพัทยา และสำนักงานเขตหรือกรุงเทพมหานคร อำเภอ แล้วแต่กรณี

          2. บริเวณนอกเขตควบคุมตามข้อ 1 บ้านหรืออาคารที่ปลูกสร้างไม่ต้องอนุญาตสามารถปลูกสร้างได้เลย

การแจ้งการปลูกสร้างบ้านและผู้มีหน้าที่รับแจ้ง
         
เมื่อปลูกบ้านหรืออาคารเสร็จเรียบร้อยแล้ว ให้เจ้าบ้านไปแจ้งต่อนายทะเบียนผู้รับแจ้งแห่งท้องที่นั้น ๆ คือนายทะเบียนท้องถิ่น หรือกำนัน หรือ ผู้ใหญ่บ้าน หรือปลัดอำเภอ หรือผู้ช่วยนายทะเบียน ณ สำนักงานเทศบาล สำนักงานเมือง สำนักเขต กรุงเทพมหานคร ที่ว่าการอำเภอ หรือกิ่งอำเภอ แล้วแต่กรณีเพื่อขอเลขประจำบ้านภายใน 15 วัน นับแต่วันปลูกสร้างบ้านเสร็จ หากไม่ไปแจ้งตามกำหนดมีความผิดตามกฎหมายมีโทษปรับ ไม่เกิน 1,000 บาท

หลักฐานที่จะต้องนำไปแจ้งเพื่อขอเลขประจำบ้าน
         
1. หนังสือหรือเอกสารได้รับอนุญาตการปลูกสร้างบ้าน หรืออาคาร (เฉพาะในเขตพื้นที่ที่ประกาศ ใช้กฎหมายควบคุมอาคาร หรือกฎหมายผังเมือง)
          2. สำเนาทะเบียนบ้านหรือบัตรประจำตัวของผู้แจ้ง กรณีผู้ที่ได้รับมอบหมายให้นำบัตรประจำตัว ของผู้มอบและหนังสือมอบหมาย (ถ้ามี) ไปแสดงด้วย
          3. หลักฐานแสดงกรรมสิทธิ์ในที่ดินที่ปลูกสร้างบ้าน สัญญาซื้อขาย สัญญาเช่า (ถ้ามี)
          4. ผู้แจ้งให้ยื่นคำร้องตามแบบที่กำหนดต่อนายทะเบียนผู้รับแจ้งพร้อมหลักฐานที่นำไปแสดง

วิธีการรับแจ้ง
         
เมื่อนายทะเบียนผู้รับแจ้งได้รับแจ้งการสร้างบ้านใหม่แล้ว ให้ตรวจสอบความถูกต้องของเอกสารหลักฐานที่นำไปแสดง เมื่อเห็นว่าถูกต้อง ก็ให้กำหนดเลขหมายประจำบ้านให้พร้อมกับจัดทำทะเบียนบ้านและสำเนาทะเบียนบ้านต่อไป โดยจะมอบสำเนาทะเบียนบ้านให้แก่ผู้แจ้งไว้เป็นหลักฐาน เพื่อดำเนินกรในเรื่องการ ย้ายบุคคลเข้ามาอยู่ในทะเบียนบ้านในโอกาสต่อไป หรือจะดำเนินการในคราวเดียวกันก็ได้ ส่วนเลขประจำบ้าน ที่นายทะเบียน กำหนดให้นั้น ให้เจ้าบ้านไปจัดทำเลขประจำบ้านติดไว้ที่หน้าบ้านหรือที่รั้วบ้าน ซึ่งเห็นได้ชัดแจ้ง

การรื้อถอนบ้านซึ่งมีเลขประจำบ้าน
         
เมื่อได้มีการรื้อถอนบ้านหรืออาคารโดยไม่ประสงค์จะปลูกสร้างใหม่ในที่ดินนั้นอีก หรือรื้อเพื่อไป ปลูกสร้างที่อื่น ให้เจ้าบ้านแจ้งต่อนายทะเบียน ผู้รับแจ้งภายใน 1 วัน นับแต่วันรื้อถอนเสร็จพร้อมกับนำสำเนาทะเบียนบ้านคืนแก่นายทะเบียนด้วย หากฝ่าฝืนมีโทษปรับไม่เกิน 1,000 บาท

การขออนุญาตก่อสร้างอาคาร
         
การก่อสร้าง การดัดแปลง การรื้อถอน เคลื่อนย้าย และการใช้สอยอาคาร ภายในเขตเทศบาลต้องได้รับอนุญาตจากเทศบาลเสียก่อน จึงจะดำเนินการได้ ทั้งนี้ เพราะเทศบาลมีหน้าที่ควบคุมการก่อสร้างอาคาร พ.ศ. 2522 ซึ่งมีวัตถุประสงค์เพื่อประโยชน์แห่งความมั่นคง แข็งแรง ความปลอดภัย การป้อง กันอัคคีภัย การรักษาคุณภาพสิ่งแวดล้อม การผังเมือง การสถาปัตยกรรม และการอำนวยความสะดวกในการจราจร เพื่อประโยชน์ของผู้อยู่อาศัยในอาคาร

หลักเกณฑ์
         
1. ให้ยื่นคำร้องขออนุญาต(ข.1) ที่สำนักการช่าง
          2. หลักฐานอื่นๆ ที่ต้องมายื่นประกอบแบบแปลนดังนี้
                    – แบบแปลนก่อสร้าง 5 ชุด
                    – ภาพถ่ายเอกสาร, สำเนาทะเบียนบ้าน ผู้ขออนุญาต 1 ชุด
                    – ภาพถ่ายเอกสาร, บัตรประจำตัวประชาชน(หน้า-หลัง) ผู้ขออนุญาต 1 ชุด
                    – ภาพถ่ายเอกสารโฉนดที่ดิน, นส.3 ถ่านต้นฉบับจริงทุกหน้า 1 ชุด
                    – รับรองเอกสารถูกต้องในเอกสารทุกฉบับ
          3. กรณีสร้างในที่ของบุคคลอื่น มีหลักฐานดังต่อไปนี้
                    – หนังสือยินยอมเจ้าของที่ดิน
                    – ภาพถ่ายเอกสาร, สำเนาทะเบียนบ้าน ผู้ถือกรรมสิทธิ์ที่ดิน 1 ชุด
                    – รับรองเอกสารถูกต้องในเอกสารทุกฉบับ
          4. กรณีตกลงก่อสร้าง/ดัดแปลงอาคารโดยวิธีทำผนังร่วมกันกับบุคคลอื่น มีหลักเกณฑ์ดังต่อไปนี้
                    – หนังสือตกลงก่อสร้าง/ดัดแปลงอาคารโดยวิธีทำผนังร่วมกัน 1 ชุด
                    – ภาพถ่ายเอกสาร, สำเนาทะเบียนบ้าน ผู้ถือกรรมสิทธิ์ที่ดินผู้ขอทำความตกลง 1 ชุด
                    – ภาพถ่ายบัตรประจำตัวประชาชนของผู้ถือกรรมสิทธิ์ที่ดิน 1 ชุด
                    – รับรองเอกสารถูกต้องในเอกสารทุกฉบับ
          5. ขณะนี้กองช่าง มีแบบบ้านบริการประชาชน 30 แบบ
                    – มีอาคารชั้นเดียวและสองชั้น
                    – ขณะนี้เทศบาลได้ใช้เทศบัญญัติเรื่องควบคุมอาคารฉบับใหม่แล้ว ติดต่อสอบถามรายละเอียดได้ที่กองช่าง
          6. หน้าที่อื่นๆ ที่ต้องขออนุญาตกับกองช่าง
                    – ขอกองวัสดุในเขตทางหลวงเทศบาล
                    – ตัด คัดหินทางเท้าคอนกรีต
                    – เชื่อมท่อระบายน้ำจากอาคารลงสู่ท่อสาธารณประโยชน์

ขอบคุณข้อมูลจาก: centerestate.net