กฎหมายอสังหาริมทรัพย์เบื้องต้นที่ควรรู้

ความรู้เกี่ยวกับกฎหมายอสังหาริมทรัพย์

ประเด็นสำคัญที่จะพิจารณาจากฎหมายอันเกี่ยวเนื่องกับอสังหาริมทรัพย์นั้นได้แก่
1. การถือครองอสังหาริมทรัพย์ของบริษัทที่เป็นนิติบุคคลต่างด้าว เนื่องจากปัญหาสำคัญเกี่ยวกับเรื่องของการถือครองอสังหาริมทรัพย์นั้นอยู่ที่การเปลี่ยนแปลงสัดส่วนการถือหุ้นระหว่างคนไทยกับคนต่างด้าวซึ่งเป็นเหตุให้บริษัทที่เกิดจากการควบรวมกิจการนั้นมีการเปลี่ยนแปลงสถานะเป็นคนต่างด้าวอันเป็นเหตุให้บริษัทที่รับโอนกิจการนั้นขาดคุณสมบัติในการถือครองอสังหาริมทรัพย์นั้น ทั้งนี้ต้องพิจารณาว่า กฎหมายที่ดินหรือกฎหมายอาคารชุดกำหนดห้ามการถือครองที่ดินหรืออาคารชุดแก่นิติบุคคลต่างด้าวไว้อย่างไร
2. การโอนอสังหาริมทรัพย์ จะต้องพิจารณาคือ แม้ว่ากฎหมายกำหนดให้สิทธิและหน้าที่ของบริษัทเดิมโอนไปเป็นของบริษัทใหม่ซึ่งรวมทั้งอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพย์สิทธิในอสังหาริมทรัพย์ด้วยก็ตาม แต่ในเรื่องของการเป็นผู้ทรงทรัพย์สิทธิ ในอสังหาริมทรัพย์นั้น ก็จะต้องดำเนินการทางทะเบียนด้วย มิฉะนั้นบริษัทใหม่ก็ไม่สามารถดำเนินการเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนได้ และหากมีบุคคลภายนอกผู้ได้สิทธิมาโดยเสียค่าตอบแทนโดยสุจริตและได้ดำเนินการจดทะเบียนการได้มาแล้ว ก็ไม่สามารถยกขึ้นอ้างยันได้
3. ใบอนุญาตเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งได้แก่ ใบอนุญาตให้ทำการค้าที่ดิน ใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดิน และใบอนุญาตว่าด้วยตามกฎหมายว่าด้วยการควบคุมอาคาร มีข้อพิจารณาว่า กรณีที่เป็นการควบรวมกิจการด้วยวิธีการซื้อหุ้นนั้นจะไม่มีปัญหาแต่ประการใด เพราะภายหลังการเข้าถือหุ้นแล้ว บริษัทยังคงดำเนินกิจการต่อไปไม่เป็นการกระทบต่อใบอนุญาตแต่อย่างใดส่วนกรณีของการควบรวมกิจการด้วยวิธีการซื้อทรัพย์สินนั้น จำเป็นต้องพิจารณาด้วยว่าใบอนุญาตนั้น ๆ สามารถที่จะโอนให้แก่กันได้หรือไม่
4. การเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม พิจารณาดังนี้ กรณีที่บริษัทเดิมก่อนที่จะมีการควบรวมกิจการได้จดทะเบียนการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรมแล้ว ในกรณีที่มีการควบรวมบริษัท บริษัทที่เกิดขึ้นใหม่ย่อมได้รับโอนไปทั้งสิทธิและหน้าที่ตามสัญญาดังกล่าวด้วย ส่วนกรณีที่เป็นการควบรวมกิจการด้วยวิธีการซื้อหุ้น บริษัทยังคงประกอบกิจการต่อไปย่อมไม่กระทบต่อสัญญาเช่าแต่อย่างใด แต่ในกรณีที่เป็นการควบรวมกิจการด้วยวิธีการซื้อทรัพย์สินแล้วบริษัทผู้ขายจะต้องดำเนินการโอนสิทธิการเช่าให้กับบริษัทใหม่ด้วย ทั้งนี้จะต้องดำเนินการทางทะเบียนเพื่อแก้ไขเปลี่ยนแปลงในเรื่องดังกล่าวด้วย

ข้อมูลจาก : http://www.centerestate.net/

2,358 Responses to กฎหมายอสังหาริมทรัพย์เบื้องต้นที่ควรรู้